W Wielkiej Brytanii do końca lat 70. XX w. dominowało budownictwo komunalne. To zmieniło się na początku rządów Margaret Thatcher, która rozdała gminne lokale i zmieniła model mieszkaniowy na podobny do tego, który jest dziś w Polsce. Jest on oparty o wynajem od prywatnych właścicieli oraz gigantyczne kwoty przeznaczane na dopłaty do czynszu lub np. wkładu własnego. Doszło do sytuacji, w której więcej można zarobić na niebudowaniu mieszkań niż ich budowaniu. Mieszkania w Wielkiej Brytanii są dziś najmniejsze i najdroższe spośród krajów Europy Zachodniej. Wydatki mieszkaniowe pochłaniają około 40 proc. dochodów rodzin. Jeszcze w latach 70. XX w. było to 20-25 procent. Dr Marcin Galent z Uniwersytetu Jagiellońskiego, który zajmuje się jego badaniem, mówi, że na Wyspach sprawy zaszły już tak daleko, że właściwym określeniem jest… katastrofa. Fragmenty wywiadu publikujemy dzięki uprzejmości portalu Krowoderska.pl.
Gdzie w Europie Zachodniej są najmniejsze i najdroższe mieszkania?
W Wielkiej Brytanii. Taki jest efekt działania logiki rynku. Najwięcej zarabia się, kiedy jak najdrożej sprzedaje się jak najmniejsze mieszkania. (…) Na rynku o wszystkim decydują siły popytu i podaży. Natomiast sektor mieszkaniowy działa tak, że mieszkania powstają i ludzie mają gdzie mieszkać, ale jednocześnie ogranicza się działanie sił rynkowych. (…) Na Wyspach dominujący jest najem od prywatnych właścicieli. A najbardziej charakterystyczną cechą systemu są gigantyczne dopłaty do najmu, które mają pomóc ludziom opłacać czynsze. To są olbrzymie pieniądze. Oni wydają na to kwoty porównywalne z budżetem całej Wspólnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej, która rocznie kosztuje około 30 mld euro. Brytyjskie dopłaty do czynszów kosztują około 25 mld funtów rocznie.
Jak działają te dopłaty?
Osoby, które nie zarabiają wystarczająco dużo, by zapłacić za czynsz, otrzymują dodatek mieszkaniowy. Aktualnie otrzymuje go około 20 – 25 proc. Brytyjczyków. Moim zdaniem cała gospodarka brytyjska opiera się na dwóch filarach. Jednym z nich są rynki finansowe. One odpowiadają za blisko 10 proc. PKB. Drugim – rynek mieszkaniowy. Widziałem dane z 2017 r., które pokazują, że 85 proc. wzrostu gospodarczego Wielkiej Brytanii w poprzedzającej ten rok dekadzie pochodziło tylko i wyłącznie ze wzrostu cen nieruchomości.
Nic się nie zmienia, a gospodarka jest coraz większa?
Nic się nie zmienia, ale rosną ceny. A jak rosną ceny, to rośnie też PKB. Gdybyśmy odjęli wpływ zmiany cen mieszkań, to gospodarka brytyjska rosłaby o jakieś 0,2 proc. rocznie. To jest katastrofalny wynik. Do tego ceny mieszkań rosną znacznie szybciej niż zarobki pracowników. Jest już tak, że wzrost wartości nieruchomości, w której ktoś mieszka, przynosi mu na ogół większy zysk niż pensja z pracy. Nawet całkiem dobrej. To jest coś wyjątkowego w skali światowej. W Wielkiej Brytanii jest około 2,5 mln osób czerpiących dochody z najmu. Zarabiających na tym, że coś mają. To jest ogromne lobby, które żeruje na podatnikach dzięki temu, że są dopłaty do czynszów.
Ale przecież dopłaty dostają mniej zamożni lokatorzy. To chyba powinno im pomagać?
Na krótką metę. One powodują przede wszystkim, że jak się jest landlordem, to nie trzeba się niczym martwić. Co by się nie działo, to państwo dopłaci do czynszu i dostaniesz swoje pieniądze. Właściciele żyją więc w socjalizmie, a lokatorzy są poddani działaniu okrutnych sił rynkowych.
Jednak dostają pieniądze, które mają im pomóc.
Tylko że przez te dopłaty ceny cały czas rosną. I to w tempie, za którym nie nadąża pomoc państwa. Efekty widać w statystykach. O ile jeszcze w latach 60. ubiegłego wieku przeciętne gospodarstwo domowe wydawało na utrzymanie mieszkania około 20 proc. swoich dochodów, to dziś jest to już 40 proc. Widać to szczególnie w miejscach, gdzie rynek jest najtrudniejszy. To jest fatalne dla najemców, ale też dla całej gospodarki nierentierskiej. Proszę zobaczyć, że jeżeli jako lokator oddaję prawie połowę dochodów na mieszkanie, to finansuję jedynie konsumpcję jego właściciela. Gdyby zostawało mi więcej, to mógłbym wydać na restaurację, kino, nowy rower lub coś innego. Landlordowie wysysają pieniądze z gospodarki i ona się przez to nie może rozwijać.
Dodatkowo w 1988 r. wprowadzono ustawę, która w praktyce całkowicie zderegulowała wynajem. Wprowadzono zasadę, że landlord ma prawo podnieść cenę wynajmu lub wypowiedzieć umowę, kierowany tylko i wyłącznie własnym kaprysem. Jedyne ograniczenie to wymóg dwumiesięcznego wypowiedzenia. Przez to, jeżeli ktoś mieszka w takim mieszkaniu to – nawet kiedy państwo mu dobrze dopłaca – żyje z duszą na ramieniu, bo w każdej chwili może być zmuszony do wyprowadzki. Pół biedy jak się ma 20 czy 30 lat. Ale jak się jest koło 50? Lub jest się samotną matką z dziećmi? Taka decyzja landlorda oznacza często utratę pracy wynikającą z konieczności przeprowadzki na drugi koniec Londynu albo do innego miasta. Dzieci często tracą szkołę i środowisko rówieśnicze. A jeżeli taka przeprowadzka jest wymuszana co dwa, trzy lata, to życie zmienia się w koszmar i żaden dodatek mieszkaniowy tego nie zrekompensuje. Do lat 80. było inaczej. Mieszkania komunalne dawały stabilność. Były wynajmowane dożywotnio, a często nawet z prawem dziedziczenia najmu przez dzieci. Dzisiaj najemcom bardzo trudno o poczucie bezpieczeństwa. Zmiany zaczęły się w 1979 r., kiedy pojawił się nowy model mieszkaniowy, a Margaret Thatcher rozpoczęła proces prywatyzacji mieszkań.
Jak było wcześniej?
Wcześniej zobowiązanie zapewnienia mieszkań brało na siebie państwo. Budowały przede wszystkim samorządy lokalne, a zaraz po II wojnie światowej stawiano nawet całe miasta. Od zera zbudowano ich 30. (…) Mieszkania stawiane w pierwszym okresie po wojnie były budowane z takim założeniem, że mają być pożądane. Miały wyższy standard niż te mieszkania, które były wtedy dostępne na rynku. Jest taka anegdota, która pokazuje, w jakim standardzie stawiano mieszkania komunalne. Pierwszy budynek, który w Londynie zbudowano jako gminny pod wynajem, jest na East Endzie. Był budowany dla robotników. Dzisiaj mieszkania kosztują w nim tyle, że gdyby premier Wielkiej Brytanii przyszedł do banku ze swoimi zarobkami, to nie dostałby kredytu nawet na dwa pokoje. Z tym że ten budynek powstał w 1901 r. Ten przykład dobrze pokazuje jakie katastrofalne skutki przynoszą dla sektora mieszkaniowego wszystkie rozwiązania stymulujące popyt. Mają one doraźny charakter kiełbasy wyborczej. Na dłuższą metę kończy się to tak, że rynek i tak doprowadzi do horrendalnego windowania cen. (…) W 1979 roku Margaret Thatcher ogłosiła najbardziej populistyczny program na świecie. Wychodziła z założenia, że – jak to wówczas nazywano – kolektywizm to jest zło, które powoduje, że ludzie głosują na Partię Pracy. I miała w tym rację. Kiedy ktoś w Wielkiej Brytanii stawał się posiadaczem własnego domu z ogródkiem, to automatycznie przechodził do klasy średniej. A jak się jest w klasie średniej, to nie głosuje się na partię reprezentującą klasę robotniczą. By odciągnąć ludzi od laburzystów, postanowiono więc zdekolektywizować społeczeństwo, uderzając we wszystko, co było elementem wspólnotowego życia – związki zawodowe, mieszkania komunalne, nawet samorządy lokalne, których kompetencje zostały ograniczone. I jednym z narzędzi było rozdanie mieszkań na własność. W zasadzie każdy mógł za ułamek wartości dostać mieszkanie, w którym mieszkał. Całą operację przeprowadzono perfekcyjnie PR-owo. Mówiono na przykład, że każdy może zostać landlordem. A w Anglii bycie landlordem to prawie jak szlachectwo.
Thatcher wzięła cały zasób komunalny i powiedziała: “bierzcie”?
Tak. A kto nie weźmie, kiedy dają? Jej syn wziął, czyli odkupił po okazyjnych cenach, nawet kilkadziesiąt takich mieszkań. Prawie połowa z wykupionych przez właścicieli mieszkań szybko została odsprzedana z zyskiem inwestorom takim jak syn byłej pani premier. Powstały prawdziwe imperia posiadaczy nieruchomości. Można to jedynie porównać do uwłaszczenia nomenklatury albo programu powszechnej prywatyzacji w Polsce w latach 90. Olbrzymi publiczny majątek, na który pracowały trzy pokolenia Brytyjczyków, trafił w ręce wąskiego grona osób. Ideologia “demokracji posiadaczy”, dzięki której Margaret Thatcher zdobyła władzę i zaczęła wcielać w życie neoliberalne rozwiązania, przyniosła odwrotny od zakładanego efekt, bo przyczyniła się do wywłaszczenia większości Brytyjczyków i koncentracji własności w rękach najbogatszych.
Ale to nie brzmi źle, kiedy mówi się, że ludzie dostali mieszkania.
Jednak jednocześnie przestano budować nowe mieszkania komunalne. Zresztą bardzo wiele z osób, które dziś zarabiają krocie na wynajmie, to ludzie, którzy skorzystali z prywatyzacji mieszkań komunalnych. Ktoś mieszkał w podłej dzielnicy w Londynie, wykupił mieszkanie za kilkanaście lub kilkadziesiąt procent wartości i to mieszkanie dzisiaj przynosi mu znacznie więcej, niż mógłby zarobić na pracy. Ale zarobili na tym tylko lokatorzy i inwestorzy. Został zniszczony dobrze działający system. Za rozdawnictwo Thatcher muszą płacić kolejne pokolenia. Połączenie prywatyzacji i porzucenia budownictwa komunalnego doprowadziło do sytuacji, w której państwo musiało coś zrobić, żeby ratować tych, którzy nie mają gdzie mieszkać. Wprowadziło więc dopłaty do czynszów. Mówiono, że to rozwiąże problem deficytu mieszkań, ale tak się nie stało. Spowodowało jedynie, że zaczęły rosnąć ceny i zarobki wynajmujących. Firmy sprzedają drożej właśnie dlatego, że się nie buduje i nie ma podaży. Ale co robi Partia Konserwatywna, żeby wydawało się, że zajmuje się problemem? Wprowadza program dopłat do wkładu własnego dla ludzi, którzy chcą kupić pierwsze mieszkanie. Nazwano to “Help to buy”, czyli “Pomoc w zakupie”. W efekcie wprawdzie nie przybywa mieszkań, ale za to ceny tych, które i tak by oddano, natychmiast stają się wyższe. To jest generalna zasada, że takie mechanizmy nie zmieniają sytuacji na rynku, bo nie wpływają na podaż. Program pomocy przy zakupie mieszkania wprowadzono dokładnie 10 lat temu. Można bardzo precyzyjnie sprawdzić efekty tego rozwiązania i krótko je podsumować: katastrofa. W Londynie w 2002 r. za średniej wielkości mieszkanie trzeba było zapłacić pięcioma rocznymi średnimi pensjami, a w 2022 roku już piętnastoma czy szesnastoma. Jeszcze w latach 70. ubiegłego wieku mieszkania budowano w Wielkiej Brytanii średnio w mniej więcej dwa lata, a dziś buduje się je już średnio cztery lata. Dlaczego? Ponieważ teraz opłaca się jak najdłużej trzymać ziemię. Jej wartość szybko rośnie i trzymając ją, można zarobić więcej niż na szybkim zbudowaniu i sprzedaniu mieszkania.
Czyli przed Thatcher skupiano się na zapewnieniu tego, żeby do ludzi trafiało dużo mieszkań. A “od niej” ciężar przesunięto na wzmacnianie popytu bez dbałości o to, ile lokali powstanie?
I efekty są dramatyczne. “The Economist” to bardzo liberalna gazeta. Ale nawet on – po wielu latach zachłystywania się modelem rynkowym – przyznał ostatnio, że to, co wydarzyło się w Wielkiej Brytanii, jest chore i zmierza do katastrofy. Na jego łamach radzono, że jeżeli Londyn chce się czegoś nauczyć, to powinien popatrzeć na Niemcy, Szwajcarię lub Singapur. “The Economist” przekonywał też, że wysokie ceny mieszkań to w świecie zachodnim główna przyczyna problemów społecznych i jednym z jego efektów jest choćby wzrost populizmów. W samej Wielkiej Brytanii miało to wpływ na to, co działo się z Brexitem. Z jednej strony jest mniejsza liczba oddawanych mieszkań. Z drugiej ciągle rosną potrzeby, bo ostatnie dekady to lata bardzo dużej imigracji na Wyspy. Od lat 90. XX w. w Wielkiej Brytanii osiedliło się 10 mln ludzi. Fizycznie niemożliwe jest to, by na mniej więcej tej samej liczbie metrów kwadratowych zmieścić wszystkich, kiedy co roku przybywa około 400 tys. imigrantów. Zwłaszcza że jest też duża rotacja i oprócz tych, którzy przyjeżdżają na stałe, jest też bardzo wielu ludzi, którzy robią to na krótko – żeby zarobić i wrócić do siebie. Oni są gotowi płacić więcej i godzić się na gorsze warunki. W efekcie pojawiają się rzeczy takie jak na przykład tzw. łóżka w szopach. Warunki są wtedy takie, że kiedy w Sheffield zrobiono kontrolę mieszkań na wynajem, to okazało się, że 70 proc. z nich nie odpowiada żadnym normom. Toalety są na przykład takie, że na korytarzu stoi wiadro, a same mieszkania są miniaturowe i przepełnione. W przeciągu dekady o 50 proc. wzrosła liczba dwudziestolatków, która nie ma własnego lokum. Jeszcze w latach 80. średni wiek nabywcy nowego mieszkania wynosił 26 lat, teraz jest to już 32 lata. Absolwentów szkół wyższych, którzy zaczynają pracę, często nie stać nawet na wynajęcie mieszkania, więc powszechne jest to, że wydatki mieszkaniowe dofinansowują im rodzice. Skala jest taka, że ma swoją nazwę – mówi się o “Banku mamusi”, a o młodych jako o “Pokoleniu wynajmu”. Na początku tego wielkiego rynkowego boomu szacowało się, że na zakup mieszkania powinny wystarczyć dochody z czterech-sześciu lat pracy i tak było. Dziś trzeba już dużo więcej. Moja koleżanka, która jest profesorem w University College of London mieszka w Oksfordzie i nie stać jej na kupno mieszkania. Inna pracuje jako wybitna specjalistka w jednej z najlepszych klinik europejskich położonej naprzeciwko Parlamentu, gdzie zresztą był hospitalizowany premier Boris Johnson z Covidem. Mam kolegę, który jest profesorem w londyńskim Richmond University i był w stanie kupić sobie… kawałek mieszkania na przedmieściach Londynu. Są takie rozwiązania, że mieszka się zbiorowo i każdy kupuje na przykład 20 proc. lokalu, a dopiero z czasem jego udział może rosnąć. Jeszcze niedawno było niewyobrażalne, żeby profesor wyższej uczelni nie był sobie w stanie kupić najmniejszego mieszkania, ale teraz stało się to faktem. To powoduje, że ludzie uświadamiają sobie, jak wielka to jest katastrofa. Co z tego, że pan jako profesor zarobi 50 tys. funtów rocznie, kiedy za mieszkanie trzeba zapłacić 16-letnie dochody? Nawet jeżeli pan pójdzie do banku i weźmie kredyt, to nigdy go pan nie spłaci. (…) Kulturowa potrzeba posiadania mieszkania jest u Brytyjczyków bardzo duża, więc potrafią zrobić bardzo wiele, by je mieć. Bywa, że decydują się na życie w biedzie, żeby tylko kupić mieszkanie. (…)
***
Dr Marcin Galent – adiunkt w Instytucie Studiów Europejskich Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prowadził badania w London School of Economics and Political Science, Uniwersytetach w Oksfordzie i Cambridge w Wielkiej Brytanii.
Źródło: Krowoderska.pl
Cały wywiad na: Wielka Brytania doprowadziła do katastrofy mieszkaniowej. Idziemy jej śladem – Informacje (onet.pl)
